Wenn man eine Immobilie besitzt, fragt man sich früher oder später: Was ist mein Haus wirklich wert? Sie wollen vielleicht nicht unbedingt wissen, was ihr Haus ganz genau, aber was es ungefähr wert ist. Rein formal könnte man die Frage: „Was ist mein Haus wirklich wert?“ so beantworten: Ihre Immobilie ist so viel wert, wie ein anderer dafür zahlen will. Aber es gibt auch konkretere Kriterien, die Einfluss darauf haben, was ihr Haus attraktiv für jemanden machen könnte, der es haben bzw. kaufen will.
Was macht den Wert einer Immobilie aus?
Bekannt wird den meisten sein, dass die Lage eine große Rolle dabei spielt, noch immer existiert das Credo: Lage, Lage, Lage. Damit ist die Bewertung der Region und des direkten Wohnumfelds der Immobilie gemeint. Interessant ist es, ob zum Beispiel Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und eine gute Anbindung ans öffentliche Verkehrsnetz existiert. Ein Sachverständiger analysiert Standortfaktoren aus verschiedenen Blickwinkeln und bezieht sich dabei auf die Makro- sowie Mikrolage. Hierbei spielen dann harte und weiche Lagefaktoren eine Rolle. All diese Faktoren sind losgelöst von persönlichen Befindlichkeiten, wodurch Sie als Eigentümer diese meist schlecht einschätzen können.
Faustregel: Ihre Immobilie ist so viel wert, wie ein anderer dafür zahlen will.
- Harte Lagefaktoren werde beispielsweise in messbaren Verfahren geprüft: Entfernungen zum öffentlichen Nahverkehr, zu Ärzten, zu Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten
- Weiche Faktoren basieren auf einer subjektiven Einschätzung, wie dem Milieu der Umgebung.
So erzielt das gleiche Haus oder die gleiche Wohnung, aber an verschiedenen Standorten, jeweils einen unterschiedlichen Wert. Es gibt also verschiedene Frage nach dem Wert Ihres Hauses, angefangen beim Bodenrichtwert.
Der Bodenrichtwert
Dieser Durchschnittswert für Grundstücke wird zumeist aller zwei Jahre erhoben und ist der durchschnittliche Lagewert gemäß § 196 Baugesetzbuch. In erster Linie gilt dieser Wert als realistische Grundlage für den Verkauf von unbebauten Flächen, kann allerdings bei der Wertermittlung von Bedeutung sein.
Die zuständigen Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse sowie viele Städte und Bundesländer ermöglichen eine Einsicht über das Bodenrichtwertinformationssystem, kurz BORIS. Lediglich für Grundstücke in Baden-Württemberg, Hessen oder im Saarland können darüber keine Preise ermittelt werden.
Der bauliche Zustand
Zu der Lage des Objekts kommt noch der bauliche Zustand dazu. Dafür muss das Gebäude begutachtet werden. Profis nutzen dafür, vor allem bei Ein- und Zwei-Familien-Häusern oder auch Doppelhaushälften, normalerweise das sogenannte Sachwertverfahren. Dabei wird geschaut, was die Immobilie heute üblicherweise kosten würde, wenn sie im gleichen Standard errichtet werden würde.
Vom Alter des Hauses hängt es dann ab, ob man als Verkäufer Abschläge einrechnen muss. Hierbei gilt meistens die Regel, dass man bei einem massiven Wohnhaus einer üblichen Nutzungsdauer von ca. 80 Jahren ausgeht.
Wenn ein Massiv-Haus also schon 40 Jahre alt ist, hat es bereits schon die Hälfte seines ursprünglichen Werts eigentlich verloren. Aber ein Gutachter kann, je nach Zustand, ein Objekt auch jünger oder älter bewerten. Renovierungen und Sanierungen können sich also bei der Wertsteigerung/Werterhaltung lohnen.
Warum die Ausstattung des Hauses Geschmackssache und meist wenig wert ist
Bei der Ausstattung des Hauses machen Sie sich als Antwort auf Ihre Frage: „Was ist mein Haus wirklich wert?“ auf eine vielleicht unangenehme Überraschung gefasst.
Wer auf seine liebevoll ausgesuchte Holzvertäfelung, den fachmännisch angelegten Ziergarten oder den sehr teuren Natursteinboden setzt, könnte enttäuscht werden. Denn all das hat mit dem Wert des Hauses erst einmal nichts zu tun. Diese subjektiven Ausstattungsmerkmale spielen bei der Wertermittlung keine Rolle. Man kann aber Glück haben, dass man einen Interessenten findet, der die gleichen Vorlieben teilt.
Es muss einem klar sein, dass man als Verkäufer in der Einrichtung einen viel höheren Wert als der Käufer sieht. Die Kunst als Noch-Besitzer ist es, das Geschäft nüchtern zu betrachten. Eher selten wird ein Verkäufer seinen Kaufpreis und die anschließenden Investments wieder herausbekommen.
Bei Verkaufsabsichten einen Makler mit ins Boot nehmen
Wer seine Immobilie zu einem guten Preis verkaufen möchte, der kann einen seriösen Immobilienmakler hinzuziehen. Dieser kann bei der Suche nach einem geeigneten Käufer viel Zeit und Nerven sparen. Der Immobilienmakler wäre dann für den Verkauf oder auch für eine Vermietung der Immobilie zuständig.
Wenn es um den Verkauf geht kann man erwarten, dass der beauftragte Makler sämtliche Dinge übernimmt, die mit der Vermittlung des Käufers in Verbindung stehen. So können alle organisatorischen und administrativen Arbeiten abgenommen werden. Zu den Tätigkeiten gehören zum Beispiel das Schalten von Inseraten in Online-Immobilienbörsen und das Inserieren in den lokalen und regionalen Print-Medien.
Auch wird ein Makler die ersten Kundenanfragen beantworten. Wenn es sich um einen erfahrenen Makler handelt, wird dieser auch schon weniger potente Kunden aussortieren. Besichtigungstermine wird ein Immobilienmakler ebenso durchführen und auch später für offene Fragen der Interessenten zur Verfügung stehen.
Die Ermittlung des Immobilienwerts
Wichtig ist zunächst die Unterscheidung zwischen Verkehrswert und Hauswert. Für Laien klingt dies zunächst wie eine Spitzfindigkeit, allerdings wird der Wert des Hauses in Fachkreisen als Gebäudesachwert bezeichnet.
Die Immobilienbewertung einer Eigentumswohnung oder eines Hauses nennt der Makler Wertgutachten. Dabei soll der potentiell erreichbare Verkaufspreis ermittelt werden, wofür drei Verfahren typisch sind.
- Vergleichswertverfahren
- Ertragswertverfahren
- Sachwertverfahren
Beim Vergleichswertverfahren wird der Verkaufspreis mit anderen, möglichst gleichwertigen Immobilien verglichen. Hierbei wird auf eine möglichst vergleichbare Ausstattung, Zustand, Größe und Lage geachtet, wodurch eine große Anzahl von vergleichbaren Immobilien unerlässlich ist. Daher wird das Vergleichsgutachten zumeist bei unbebauten Grundstücken verwendet.
Wird der potenziell erreichbare Ertrag bzw. potenzielle Einnahmen im Zusammenhang mit der Immobilie sowie der Bodenrichtwert verwendet, wird vom Ertragswertverfahren gesprochen. Dieses Verfahren wird häufig bei vermieteten oder gewerblich genutzten Immobilien verwendet.
Am häufigsten wird das Sachwertverfahren verwendet: Bodenrichtwert + Gebäudesachwert = Verkehrswert.
Der Gutachter bewertet hierbei die Substanz des Gebäudes anhand der Regelherstellungskosten zu Zeiten der Errichtung. Pro Jahr werden 1,25 Prozent des Immobilienwertes abgezogen, was den Gebäudesachwert ergibt. Die Addition mit dem Bodenrichtwert ergibt den Verkehrswert.
Wird die Immobilienbewertung über einen Makler als Wertermittlung bezeichnet, ist diese in vielen Fällen kostenlos. Ein Wertgutachten ist immer kostenpflichtig, da dieses von einem Sachverständigen durchgeführt werden muss. Ein Kurzgutachten kostet etwa 500 Euro, bei einem Vollgutachten müssen Sie mit Kosten von etwa 1,5 Prozent des Immobilienwertes rechnen. (Siehe: Quelle)
Spezielle Tipps für den Verkauf?
Nun wissen Sie, was Ihre Immobilie wert ist und wir sind – in leicht veränderter Form – bei der Einstiegsfrage angelangt: Kann ich meine Immobilie zu dem geschätzten Wert verkaufen? Sie erhalten nicht den Preis des Wertgutachtens, sondern den Preis, den Jemand bereit ist zu bezahlen!
Mit dem Verkehrswert besitzen Sie einen guten Ausgangswert für die anstehenden Verhandlungen!
Lesen Sie auch:
So ermitteln Sie den Wert Ihrer Immobilie!
Ein Haus erben – was nun?
Bildquellen:
© Rosel Eckstein / pixelio.de
